Administramos la renta de tu depto para que ganes más y siempre tengas ingreso…
Mucha gente compra un departamento pensando que va a capturar integra su renta y tener ingreso constante. Sin embargo quienes rentan departamentos desde hace tiempo saben bien que existen una serie de elementos a considerar a la hora de estimar cuánto es lo que realmente te va a dejar la renta.
Toma en cuenta cuáles son estos elementos para que puedas estimar lo que vas a obtener realmente de tu renta:
La desocupación. Los inquilinos van a llegar e irse y tu departamento va a estar desocupado una parte del tiempo. En el DF, en promedio, un inquilino renta un departamento por 2 años y pasan 4 meses para encontrar a uno nuevo. Esto significa que tu departamento deja de recibir casi 15% de rentas en el tiempo.
El mantenimiento. Normalmente todos los departamentos están dentro de un condominio y como propietario te corresponde pagar sus cuotas. También, cada vez que cambias de inquilino o hay un desperfecto, tienes que meterle algo de dinero al departamento para tenerlo “a punto”.
Las malas rentas. Quien lleva años rentando y nunca ha tenido un inquilino problemático realmente ha tenido buena suerte. 1 de cada 6 inquilinos en el DF resulta “malo” y el costo de desalojo o rentas caídas en promedio es de 7 meses. Es casi un hecho que 10 años te va a tocar un inquilino malo.
Los impuestos. En principio como propietario te corresponde pagar el predial, pero además los ingresos por rentar una vivienda causan impuestos (¿te suena el impuesto sobre la renta?) y quienes los declaran utilizan por lo general un método llamado “deducción ciega” con el que terminan pagando casi 20% de la renta. En México, 90% de la gente que recibe ingresos por renta de vivienda no los declara, sin embargo es cada vez más difícil y arriesgado cobrar las rentas en efectivo y sin dar recibo, e impide muchas veces que puedas seguir invirtiendo en más departamentos.
La falta de liquidez. Cuando el departamento está ocupado y el inquilino está al corriente todo es tranquilidad y paz, sin embargo cuando el departamento se queda vacío o te dejan de pagar pierdes lo que parecía un ingreso constante que ocupabas para pagar gastos, deudas, y otras cosas. En la medida que la renta no se captura siempre, existe lo que se conoce como “riesgo de liquidez” que en términos prácticos representa un costo: el costo de reservar una parte de tu dinero para tener disponible en los momentos que te falta.
Los casos extremos. Finalmente, aun cuando en promedio tu departamento va a estar desocupado 15% del tiempo ó pierdas aproximadamente 7 meses de renta cuando tengas un mal inquilino, no significa que no pueda haber casos extremos en lo que tu departamento no se rente en mucho tiempo o te toque alguien que cueste mucho, pero mucho más, desalojarlo. Es difícil pensar qué tan probable es que puede pasar algo así, pero la realidad es que ese riesgo está presente en la renta y mucha gente está dispuesta a pagar un “seguro” con tal de cubrirse.
Si consideras todos los elementos que mencionamos, la cuenta de lo que obtienes en 10 años de renta como porcentaje anual de tu inversión resulta como sigue:
Ese 8% que te imaginabas termina siendo un módico 3.1% al año.